LA TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI | IMPOSTE DA APPLICARE IN CASO DI COMPRAVENDITA
In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o alternativamente l'Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale. Quando il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell'edilizia (ad esempio, un'impresa di costruzioni), sul prezzo di acquisto indicato nell'atto di compravendita bisognerà corrispondere:
Negli altri casi (ad es., nell'acquisto da un privato) le imposte da corrispondere sono:
Per la compravendita di terreni edificabili ed agricoli le aliquote dell'imposta di registro sono dovute rispettivamente nella misura dell'8% e del 15%.
La base imponibile ai fini dell'imposta di registro e dell'iva. La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto. Le imposte (registro, imposte ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.
Se l'ufficio ritiene che il valore venale dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso. Nel caso, però, che il contribuente abbia dichiarato in atto un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l'ufficio non può procedere alla rettifica di valore. Per le cessioni soggette all'IVA la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti. Se il contribuente ha dichiarato nell'atto di vendita del fabbricato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'Ufficio non procede alla rettifica, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti:
Per i terreni non edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 75 il reddito dominicale rivalutato del 25%.
L'acquisto della prima casa
L'acquisto della prima casa gode di particolari agevolazioni:
Le agevolazioni sono previste per quegli atti che comportano l'acquisto della proprietà, nuda proprietà, diritto d'abitazione, uso o usufrutto. Venditore operante nel settore dell'edilizia. L'Iva si paga con l'aliquota ridotta al 4%. L'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
Nelle altre ipotesi:
I VANTAGGI DELLA PRIMA CASA
IMPOSTA PRIMA CASA ALTRE
Acquisto da privato
REGISTRO 3% 7%
IPOTECARIA 168 euro 1%
CATASTALE 168,11 euro 1%
Acquisto da impresa edilizia
IVA 4% 10% (*)
REGISTRO 168 euro 168 euro
IPOTECARIA 168 euro 168 euro
CATASTALE 168 euro 168 euro
(*) 20% se si acquista da una immobiliare di rivendita
Requisiti per i benefici
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:
Inoltre nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
Acquisto di pertinenze della prima casa
Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
C/2 cantina o soffitta
C/6 garage o box auto
C/7 tettoia o posto auto.
Decadenza dall'agevolazione
La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.
Cause: l'acquirente decade dai benefici quando:
Il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa
La normativa vigente prevede un credito d'imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'IVA, ed entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Il credito d'imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'IVA, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'IVA dovuta in relazione al secondo acquisto.
Il credito d'imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l'abitazione con atto soggetto ad IVA anteriormente al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. prima casa) - ma non prima dell'entrata in vigore della Legge 168/82 - se l'acquirente era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della c.d. "prima casa".
Il credito d'imposta può essere utilizzato:
Fonte: Ministero delle Finanze - Ufficio per l'informazione del contribuente
Tutte le informazioni sono prettamente informative e non determinano vincolo contrattuale.