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FISCALITA U.S.A.

 

Una distinzione molto importante è la differenza tra immobili di tipologia COOP da quelli di tipologia CONDO.
Il mercato di New York è molto particolare per la presenza di palazzi COOP (Cooperative) che rappresentano il 75% circa dei palazzi di tipologia residenziale.

Il COOP è una tipologia di proprietà tipica della città di New York, dove una società “cooperativa” detiene la proprietà dell’edificio ed assegna delle quote azionarie a ciascuna unità abitativa. All’azionista viene dato l’usufrutto esclusivo dell’unità fino a quando questi rimane titolare delle azioni.

Un CONDO è invece un condominio con definizioni e paragonabile a quelli che abbiamo in Europa, dove si è proprietari delle mura e dove ogni appartamento ha un proprio profilo legale e fiscale separato.
Questa soluzione è la più appropriata per un compratore straniero, specialmente se l’intenzione è quella di mettete l’appartamento a reddito.


Procedure di Acquisto    
Acquistare un immobile negli Stati Uniti - Florida

- Offerta di acquisto: viene stilata su modulistica predisposta dell’associazione nazionale dei Realtor della Florida, che contiene già tutte le clausole contrattuali.
- Deposito caparra: un importo di norma tra il 5% e il 10% del prezzo di acquisto deve essere consegnato con assegno circolare o bonificato entro pochi giorni sul conto corrente (escrow account) dell’Avvocato (figura che sostituisce il Notaio italiano e che viene scelto dall’acquirente) che lo terrà in deposito sino al rogito (closing).
E’ importante sapere che il deposito andrà perso se non si osserva il termine fissato nel contratto
- L’acquirente ha  15 giorni per fare eseguire una ispezione tecnica sull’immobile e verificare che non ci siano problemi particolari, nel caso si verifichino può abbassare l’offerta e  riaprire la negoziazione oppure può recedere dall’acquisto.
- Nel caso di acquisto in Condominio il venditore deve consegnare tutti i documenti del Condominio (compreso Rules and Regulations). Entro 3 giorni dalla consegna , l’acquirente ha diritto di ritirarsi rilevando troppe regole o restrizioni .
- Invio del saldo prezzo sempre sul conto corrente dell’Avvocato incaricato del closing.
- L’Avvocato esegue tutte le veriche giuridiche sull’immobile e che le spese condominiali  e la tassa sulla proprietà siano state pagate - Closing: è necessaria solo la presenza del venditore e non dell’acquirente che potrà firmare tutti i documenti anche  in via telematica e rimandarli via web se non fosse presente al momento del closing
- La Company Title incaricata dall’Avvocato prepara l’atto di trasferimento che successivamente alla firma viene registrato e diventa pubblico (il registro delle proprietà può essere consultato online da chiunque).

Normalmente in un periodo che varia  da 1 a 2 mesi , si passa dall’accettazione dell’offerta al closing

Il costo del closing, comprensivo delle verifiche, è circa del 1,5% del prezzo di acquisto, ad eccezione delle nuove costruzioni dove il costo e circa al 3% del prezzo di acquisto in quanto comprensivo delle developer fees (costo degli allacciamenti).
Se c’è un mutuo il costo dell’iscrizione d’ ipoteca e circa  il 2% dell’importo finanziato.

TASSAZIONE
La Real Estate Tax è all’incirca il 2% del valore dell’immobile, che viene revisionato ogni anno. Per i proprietari non residenti il valore su cui questa tassa viene calcolata non puó aumentare piú del 10% all’anno (3% per i residenti).
IVIE
L’Ivie, ossia la tassa sulle proprietà immobiliari all’estero, in virtù della convenzione in materie di doppia imposizione è ininfluente in Florida il 2%, aliquota superiore a quella dello 0,76% prevista non ne resta QUINDI nulla da pagare in Italia.
L’ultimo fattore da tenere in considerazione é la FIRPTA (Foreign Investment Real Property Tax Act), alla quale é soggetto ogni cittadino straniero non residente negli Stati Uniti.
Un cittadino straniero che vende la proprietá negli Stati Uniti, é soggetto ad un 10% di trattenuta calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile.
SPESE CONDOMINIALI
Per quanto riguarda le “spese condominiali”, bisogna suddividerle in due categorie principali:”Condo Fees” – Pagati generalmente ogni trimestre alla Condo Association per coprire le spese comuni (Portineria (ove presente), pulizia del palazzo, manutenzione delle aree comuni, ecc.) e in alcuni casi coprono anche l’assicurazione dell’immobile;
“HOA Fees” – Pagate alla HOA (Home Owners Association) che generalmente includono la manutenzione delle aree verdi comuni, l’assicurazione per le aree comuni, le spese sostenute per il servizio di guardia all’ingresso (ove presente), basic cable tv.
ASSICURAZIONI
E’ consigliabile stipulare una assicurazione per gli uragani (generalmente include l’assicurazione contro i furti e contro i danni), e l’assicurazione contro gli allagamenti.

 

Tutte le informazioni sono prettamente informative e non determinano vincolo contrattuale.