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FISCALITA FRANCIA

 

 

Fiscalità immobiliare italiana per l'acquisto case all'estero

La tassa per acquistare casa all'estero è denominata Ivie (Imposta sul valore degli immobili situati all'estero), ed è pari al 7,6 per mille del valore risultante dall'atto di acquisto , in mancanza di tal valore, secondo il valore di mercato nel luogo in cui è situato l'immobile. Dovrà essere pagata dal proprietario dell'immobile o dal titolare di altro diritto reale sullo stesso.


La decorrenza

L'imposta è dovuta "a decorrere dal 2011".  L'imposta è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso. La legge di stabilità ha introdotto importanti esenzioni a partire dal primo gennaio 2016: vale a dire che qualora si tratti di immobili adibiti ad abitazione principale allora opererà l’esclusione semprechè ci si riferisca ad immobili non di categoria catastale A1, A8 o A9.
L’aliquota ordinaria per il calcolo dell’IVIE è dovuta nella misura dello 0,76% del valore dell’immobile da ponderare in base sia alla quota sia al periodo di possesso (espresso in mesi) e dove possessi di almeno 15 giorni fanno scattare il pagamento di un singolo mese. Qualora il valore dell’IVIE, senza detrazioni e senza considerare le singole quote di possesso, sia inferiore a 200 euro non sarà dovuta ma dovrete comunque compilare il quadro RW. Anche qualora l’importo a debito da indicare nel modello F24 sia inferiore a 12 euro non si procederà ad alcun versamento.

Il credito d'imposta

Per evitare fenomeni di doppia imposizione, il provvedimento stabilisce che dall'imposta dovuta il contribuente potrà dedurre un credito d'imposta.In sostanza, se l'imposta patrimoniale pagata all'estero è superiore all'IVIE , il proprietario non dovrà pagare nessuna imposta in Italia.

In riferimenro alla convenzione con la Francia, il fatto che la taxe foncière non sia contemplata tra le imposte che possono essere scomputate dalle corrispondenti imposte italiane non dovrebbe ostacolare il credito d’imposta.
Infatti, se la detrazione è già concessa dalle disposizioni interne individuando un regime più favorevole per il contribuente, non occorre ricorrere alla Convenzione.


Comprare casa in Francia

Il ruolo del Notaio

Il ruolo del Notaio è fondamentale in quanto si deve occupare di verificare la regolarità dell'immobile rispetto alle leggi vigenti.
Deve verificare che non esistano gravami (es. ipoteche) o pendenze fiscali/finanziarie del venditore con l’amministrazione del condominio oppure con l’amministrazione fiscale, debiti che il Notaio dovrà sanare, decurtando dal prezzo di vendita tutte le somme dovute dal venditore a vario titolo. Il notaio incassa la totalità del prezzo pattuito (ivi compreso l’eventuale mutuo) e ne versa il netto residuo al venditore.
ln più il Notaio è obbligato per legge ad avere la certificazione di un architetto che attesta :
• La superficie dell’appartamento : Loi Carrez.
• Che l’appartamento è coerente con la normativa urbanistica, che non ci siano abusi edilizi.

Acquisto nuova costruzione

Anche in casa di acquisto in costruzione,a differenza dell’italia si effettua subito il rogito notarile, versando
però soltanto una parte del prezzo totale ed in seguito, in base allo stato di avanzamento dei lavori, vengono effettuati i pagamenti successivi. A tutela dell’acquirente, la legislazione francese stabilisce che è vietato al
costruttore chiedere somme maggiori a quelle concordate secondo un piano di pagamenti imposto per legge a seconda della stato di avanzamento lavori :
5% prenotazione
5% fondazioni
15% tetto
10% finiture
25% atto
20% metà casa
15% tramezzature interni
5% consegna chiavi

L’acquisto in Francia avviene secondo la legislazione francese, con leggi ben precise previste dal codice civile, che determinano senza possibilita' di interpretazione il modus di vendita. Questo significa grande tutela per l'acquirente,
grazie ad un mercato immobiliare più evoluto che garantisce la correttezza dell'acquisto.

LA GARANZIA BANCARIA
Per legge tutte le nuove costruzioni devono ottenere una garanzia bancaria di fine lavori per potere effettuare le vendite : in questo modo la banca tutela l’acquirente che la costruzione venga eseguita conforme al permesso di edificazione e al capitolato lavori previsto, anche nel caso in cui l’impresa non avesse più la possibilità finanziaria di realizzarla (fallimenti, etc.) la banca e' garante della conclusione dei lavorii.

LE POLIZZE ASSICURATIVE
Per legge nell’acquisto in costruzione, la casa deve essere garantita con polizze assicurative gia' saldate dal costruttore :
• 10 anni per i danni strutturali di costruzione,
• 2 anni su  impianti elettrici e idraulici,
• 1 anno per i piccoli difetti di costruzione e per i vizi apparenti e/o occulti ,
• 6 mesi per l’isolamento acustico.


Se l’immobile é locato Il notaio verifica il contratto di locazione per conoscerne le peculiarità  (nello specifico il diritto dell'inquilino a restare nei luoghi occupati, il diritto di prelazione, etc).
Se si acquista una proprietà  all’interno di un condominio, viene esaminato il regolamento di condominio oltre che i verbali delle ultime assemblee e mette a conoscenza l’acquirente dell’esatto importo delle spese da sostenere, la natura di eventuali lavori deliberati o delle eventuali azioni legali in corso.
La planimetria delle parti private (senza gli annessi, cantina e garage) di almeno 8 Mq di superficie, deve obbligatoriamente figurare nel pre contratto e nell’atto autentico (legge del 18 dicembre 1996).
Se la proprietà ha meno di 10 anni, il notaio accerta presso il venditore e l’amministratore, lo stato della polizza di assicurazione «dommage ouvrage», la sua scadenza e le procedure in corso.


Contratto Preliminare

Alla stipula del Preliminare di acquisto, si ha un periodo di riflessione di 7 giorni per confermarne o meno l’acquisto, a contare dal giorno dopo il ricevimento della lettera raccomandata in cui si notifica il progetto dell’atto (Legge legge del 13 dicembre 2000 articolo 72). E’ una legge a tutela dell’acquirente non professionale e, nel caso si decida di non comprare piu', si ha diritto alla restituzione della somma versata.
Il preliminare contiene tutte le informazioni necessarie alla stipula dell’atto notarile ed alcune condizioni dette "sospensive", in quanto permettono, ad una delle parti in causa, e a favore della quale la condizione è stata stipulata, di poter recedere dalla transazione senza dover subire penali di alcun genere.
La recente Loi MURCEF ha introdotto, a favore dell’acquirente che richiede un mutuo immobiliare, un periodo di riflessione di 7 giorni dal ricevimento dell’offerta di mutuo (a mezzo Raccomandata) al proprio domicilio.
L’atto notarile deve essere sottoposto alla pubblicità foncière al fine di poter essere ricorribile da terzi.

Il Prezzo

Molta attenzione va fatta sulla congruità del prezzo pagato e dichiarato in atto.
Il prezzo deve essere reale e serio, anche per l’esistenza di precise regole generali:
Diritto di Prelazione "Droit De Preemption": l’amministrazione fiscale ed altre amministrazioni pubbliche (es. il Comune dove è situato l’immobile) hanno in molti casi, il diritto di prelazione al prezzo dichiarato nel preliminare di vendita. Il venditore può richiedere la rescissione del contratto di vendita, anche se firmato con tutte le regolarita' , quando la lesione (cioè la differenza tra prezzo pagato ed il valore reale) supera i 7/12. Tale rescissione, che causa l’annullamento retroattivo, può essere chiesta entro due anni.


Imposte e Tasse

Esistono due imposte locali:
la TAXE FONCIERE ( la tassa fondiaria, sulla falsa rifa dell’IMU Italiana) e la TAXE D’HABITATION (la tassa di abitazione). Sono collegate al valore catastale della proprieta'  e variano in base alla zona geografica (turistica o meno) ed al pregio dell’immobile. L’aliquota viene determinata e comunicata annualmente dalle varie Amministrazioni locali.
- La TAXE D’HABITATION deve essere pagata dalla persona che occupa l'immobile il 1º gennaio dell’anno d’imposta (quindi, nell’anno in cui avviene l'acquisto, la Tassa non compete mai all’acquirente);
successivamente non è dovuta solo se l’appartamento è "vacant" (non abitabile), bisogna quindi periodicamente dichiararne lo stato all'ufficio imposte (nel caso in cui lo si affitti, bisogna dichiarare invece il nome dell’inquilino ).
- La TAXE FONCIERE viene pagata dal venditore.


I Costi legati all’acquisto

FISCO ED ONERI NOTARILI SULL'ACQUISTO
Immobili nuovi o in costruzione.
L'acquisto  di  immobili  in  costruzione  o  che  abbiano  meno  di  5  anni  di  vita  è  soggetto  a  T.V.A. (IVA italiana) che è pari al 20% senza alcuna differenza tra prima o seconda casa.
I prezzi  indicati al  momento della  vendita  vengono espressi TVA compresa ed  in tal caso saranno prezzi   TTC   (toutes   taxes   comprises).   Nel   caso   di   acquisto   di   immobili   che   godono   di defiscalizzazioni all'acquisto , il  prezzo verrà  indicato sia al  netto di TVA  e cioè HT (hors taxes) sia in TTC. Il costo del notaio è di norma tra il 2,5 ed il 3,5% del prezzo TTC.
Immobili con più di 5 anni
In questo caso non vi è più la TVA ma una tassa di registro ed il costo totale del rogito che varia tra il 7,5 e  l'8,5%.  La variabilità è dovuta all'incidenza dei costi  fissi.  

Imposta sulle plusvalenze

Le principali domande...
Sono un privato, quali sono i miei obblighi in materia di vendita di un bene immobile in Francia?

Se è proprietario da meno di 30 anni* , dovrà :
- presentare una dichiarazione di plusvalenza anche se non deve pagare alcuna tassa;
- nominare un rappresentante fiscale ( ?Firma la vostra dichiarazione di plusvalenza.Ne garantisce l’esattezza.Si impegna a pagare l’imposta e le relative sanzioni in caso di rettifica fiscale.Ha responsabilità illimitata. ) se il prezzo della vendita supera € 150.000 e se risiede al di fuori dello SEE** (Spazio Economico Europeo) :
- e pagare la tassa del 34,5% della plusvalenza imponibile ( imposta sul reddito aliquota del 19% + prelevamenti sociali nella misura del 15,5% )
- ed una tassa supplementare se la plusvalenza netta imponibile è superiore a € 50.000
Posso dedurre i lavori effettuati ?
Si :
Per gli immobili costruiti e detenuti per piu di 5 anni, 15% del prezzo d’acquisto senza giustificativo.
Solo i lavori di (ri)costruzione, ampliamento o miglioria,effettuati da una impresa, dietro fatture e giustificativi di pagamentoa voi intestati (restauro, manutenzione e materiali, i lavori già dedotti: esclusi).


Tutte le informazioni sono prettamente informative e non determinano vincolo contrattuale.