Immobili Spagna
L’IVIE sugli immobili in UE: il caso Spagna
Il caso degli immobili detenuti da soggetti residenti Italiani in Spagna è particolarmente interessante per illustrare l’applicazione della suddetta norma e del credito di imposta in particolare.
La Spagna infatti ha un sistema catastale assai simile a quello italiano e tassa i propri immobili sulla base dei valori risultanti dai registri immobiliari; prevede un’imposta di natura patrimoniale sugli immobili (IBI) e, in aggiunta, prevede altresì una tassazione reddituale sui redditi fondiari dei beni immobili.
Applicando le norme sopra viste, dunque, la base imponibile verrà calcolata non sul valore dell’immobile indicato nell’atto di acquisto, ma unicamente sulla base del valore catastale (il che, per il contribuente, rappresenta un notevole vantaggio, posto che anche in Spagna il valore catastale è abitualmente inferiore rispetto al valore di mercato).
Su tale valore verrà dunque applicata l’aliquota dello 0,76% (o dello 0,4%, ricorrendone i presupposti) e, a quel punto, occorrerà valutare se il risultato dell’operazione di calcolo sarà superiore o inferiore alla cd. “franchigia” di € 200,00: se è inferiore, nulla sarà dovuto a fini IVIE, a prescindere dal fatto che, all’estero, si sia pagata l’IBI e la renta.
Laddove al contrario il risultato porti a superare la soglia dei 200€, dall’imposta totale dovrà detrarsi in prima battuta concorrenza il credito di imposta pari a tutta l’IBI pagata al Ayuntamiento di appartenenza dell’immobile.
Laddove da tale operazione residuasse ancora una quota di IVIE da pagare, il contribuente potrebbe beneficiare ancora di un “credito” pari alle imposte reddituali pagate in Spagna e relative all’immobile, a condizione che non le abbia impiegate, ai sensi dell’art. 165 TUIR come credito per le imposte reddituali da pagare in Italia (per i redditi ovviamente prodotti in Spagna).
Tassazione
Se la casa è di nuova costruzione (quindi non è mai stata abitata in precedenza) occorre pagare l’IVA al 10%.
Se si compra da un privato non si applica l’IVA ma l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) che va a scaglioni. Fino a 400.000€ si applica una ITP del 8%, fino a 700.000€ una ITP del 9%, oltre i 700.000€ una ITP del 10%.
Le nuove proprietà in costruzione vengono evidentemente pagate nel corso dell’opera. Tutti i pagamenti effettuati prima della consegna devono essere garantiti, conformemente alla Legge del regolamento della costruzione (L.O.E.) 38/1999, da una garanzia bancaria o assicurativa.
Se la proprietà non è terminata entro una certa data, l’acquirente ha il diritto di chiedere il rimborso dei fondi versati oltre agli interessi legalmente dovuti. Inoltre questa legge obbliga i promotori immobiliari a sottoscrivere una polizza assicurativa della durata di dieci anni contro i defetti della costruzione di base, dove i beneficiari sono gli acquirenti.
Una volta che il prezzo d’acquisto della proprietà è stato pagato nella sua totalità, si procederà con l’atto notarile “Escritura” tra il venditore e il compratore. Questo atto si firma davanti ad un Notaio spagnolo, viene in seguito inviato all’agenzia tributaria per il pagamento delle imposte di trasmissione se si tratta di una proprietà in rivendita o d’occasione, o per le imposte su atti giuridici se si tratta di un’ acquisto diretto da un promotore. Viene in seguito inoltrato al Registro Fondiario per la registrazione.
